Turkije is een land om bij de eerste kennismaking direct verliefd op te worden. Dit kan een extra uitdaging vormen bij de aankoop van onroerend goed. De passie van verliefdheid vermengd met een eeuwenoude cultuur en gerespecteerde tradities. Een land van grote veelzijdigheid. Slechts weinig mensen gaan naar Turkije om er nooit meer terug te komen. Het ene tere plekje in het hart wordt geraakt: verliefd op een land dat ogenschijnlijk zo anders leek.

Verliefdheid kan een kostbare ziekte blijken te zijn. Alle zintuigen staan één richting op: je hoort niets, ziet niets, proeft niets anders dan dat ene en de wereld draait langzaam door. Juist in die periode zou u geen belangrijke beslissingen moeten maken zonder gedegen advies.

Onroerend goed aankopen

Sepers c.s. assisteert bij de aankoop van onroerend goed: of het nu een weloverwogen keuze is ofwel een spontane beslissing.

In grote lijnen is verkrijging van het recht van eigendom van onroerend goed in Turkije gelijk aan het Nederlandse systeem met het grote verschil dat er in Turkije geen notaris aan te pas hoeft te komen. Koper en verkoper melden via een digitaal portaal aan dat er overgedragen moet gaan worden. De benodigde documenten worden via digitale weg aangeleverd en op verzoek in papieren vorm. Zowel koper als verkopen kunnen zich laten vertegenwoordigen bij deze procedure. De onderzoeksplicht voor kopers is groot in Turkije.

Extra vereisten voor een niet-Turkse staatsburger bij aankoop onroerend goed in Turkije

Koopt u als buitenlander onroerend goed in Turkije, dan gelden er enkele extra vereisten. Deze extra vereisten zijn door de Turkse overheid ingesteld om u te beschermen.

• De Turkse overheid verwelkomt buitenlanders. Op het eigendomsbewijs wordt het bedrag in Turkse Lira vermeld. Men heeft voor niet-Turkse staatsburgers de verplichting ingevoerd een bankverklaring aan te leveren van een Turkse bank. in deze verklaring moet zijn opgenomen dat u de te vermelden koopsom bij de betreffende bank heeft gestort en vervolgens omgewisseld naar Turkse Lira. In de praktijk is dit vooral een extra kostenpost: eigenaren willen immers vaak uitbetaald worden in buitenlandse valuta.
• Koopt u een perceel grond dan wordt direct bij aankoop een aantekening gemaakt bij het openbaar register. U dient binnen 2 jaar na verkrijging van dit eigendomsbewijs een plan in te dienen betreffende de exploitatie van dit perceel. Laat u dit na, dan kan de Turkse overheid het eigendom van dit perceel overnemen.
• Op de plek waar u wenst te kopen, zal er een ontheffing moeten zijn verstrekt door de militaire autoriteiten voor buitenlanders. Dit is momenteel in vrijwel alle bekende toeristenplaatsen wel het geval.
• NB: het is niet verplicht meer om een taxatierapport te laten maken bij aankoop of verkoop door of aan een buitenlander in Turkije.

Hypotheek in Turkije

Het is in Turkije niet gebruikelijk om een woning aan te kopen met een hypotheek (slechts 9 %  van de onroerend goed transacties in 2023). De meeste mensen kopen met spaargelden. Transacties per kas zijn nog heel gebruikelijk, zelfs om (een deel van) de koopsom te betalen. Uiteraard vinden ook veel transacties per bank plaats. Op het moment dat een woning wordt aangekocht met hypotheek, betaalt de geldverstrekker pas nadat het eigendomsbewijs is overgeschreven. Sepers c.s. begeleidt koper of verkoper regelmatig bij de feitelijke overdracht ter plaatse.

Toegevoegde waarde van een Turkse notaris: vrijwel nihil

Cliënten menen nog wel eens op de kosten van rechtsbijstand te kunnen besparen door alles zelf te doen. De ervaring van Sepers c.s. leert dat fouten snel zijn gemaakt in het traject: goedkoop wordt op deze wijze duurkoop. Het zien “verdampen” van spaartegoeden kan een frustrerende constatering zijn. Wij adviseren altijd een jurist die terzake deskundig is te consulteren.

Een aantal aandachtspunten bij verwerven onroerend goed:

1. Notariële controle (zorgplicht) op de overdracht van onroerend goed. Anders dan in Nederland controleert de notaris de eigendomsoverdracht in Turkije niet. Dat betekent dat u er zelf voor moet waken dat de betaling en de overdracht goed verlopen. Het zal in 2023 mogelijk zijn om de overdracht ook via een Turkse notaris te laten verlopen: de praktijk moet ons leren of dit een efficiënte weg zal blijken. Ook in dat geval is de onderzoeksplicht voor kopers groot: een notaris in Turkije is in dienst van de Turkse overheid als ambtenaar. De rol van de notaris is "lijdelijk": er bestaat geen verplichting om u op risico's te wijzen.
2. Toegankelijkheid van kadastrale gegevens. In Nederland wordt de notariële akte in de daartoe bestemde openbare registers van het Kadaster ingeschreven. Deze registers bevatten feiten die betrekking hebben op de rechtstoestand van een onroerend goed, zoals hypotheken en eventuele beslagen die erop rusten. Het “openbaar register” in Turkije is slechts toegankelijk voor belanghebbenden, d.w.z. eigenaren, advocaten en een beperkte groep ambtenaren die toegangscodes kennen. Het register is inmiddels volledig gedigitaliseerd en landelijk toegankelijk. Details van de dossiers worden echter lokaal opgeslagen.
3. Geen leveringsplicht van de verkoper. Het sluiten van een koopovereenkomst brengt naar Nederlands recht een leveringsplicht met zich mee. Indien deze verplichting niet wordt nagekomen, kan men zich tot de Voorzieningenrechter wenden. In Turkije brengt het sluiten van een koopovereenkomst geen leveringsverplichting voor de verkoper met zich mee. Daar is de verkoper alleen tot levering verplicht, indien de “notariële akte tot toezegging van levering” is geregistreerd in het openbaar register.
   
   Andere aandachtspunten kunt u opvragen bij Sepers c.s.. Wij delen graag onze kennis.

Turks eigendomsbewijs anno 2024 (tapu senedi)

 #investinturkey #investereninturkije #wisselkoers #tapu #eigendomsbewijsturkije #turkselira #kopeninturkije #verkopeninturkije